Auteur/autrice : Celine Aubry

Bien que les taux de crédit immobilier soient bas, un emprunteur dispose toujours d’une marge de manœuvre. Cette négociation avec la banque, c’est le courtier spécialisé dans le prêt immobilier qui peut la mener avec votre accord. Comment obtient-il ses résultats ? Comment choisir surtout le bon courtier digne de confiance ? Alors que les acteurs se multiplient sur le marché, on vous aide à y voir plus clair.

A quoi sert un courtier immobilier et comment travaille-t-il ?

Un courtier immobilier est un intermédiaire qui se positionne entre l’emprunteur et la banque lors d’une demande de prêt. Son métier consiste, d’une part, à faciliter l’accès à l’emprunt immobilier pour les souscripteurs et, d’autre part, à diversifier le portefeuille client des banques. Il est rémunéré pour ses services et ses conseils par les premiers, et pour son rôle d’apporteur d’affaires par les secondes.

Son principal travail est de tisser son réseau de banques partenaires. Il les questionne sur leurs offres, les taux de prêt actuels, leurs meilleures conditions de prêt, les profils habituels qu’elles recherchent. En déterminant les objectifs de chaque banque, le courtier est capable d’orienter tel client vers telle offre. En passant par l’intercession de ce professionnel, le client gagne un temps précieux. Il se déleste aussi du comparatif des conditions souvent complexes à appréhender.

Le courtier en crédit immobilier fait donc jouer la concurrence grâce à ses connaissances et à ses investigations. Il se met en position de négocier pour le client une offre incluant des conditions sur-mesure par rapport à ses attentes et à son profil d’emprunteur. Dans certains cas, il peut aussi faire un rachat de prêt immobilier ou encore une renégociation de crédit. Comment parvient-il à réduire les taux de crédit immobilier, y compris dans le contexte actuel de taux bas qu’il s’agisse d’un taux fixe ou d’un taux variable ?

La force du courtier est d’amener une manne importante de clients à la banque, y compris des profils qui ne seraient pas naturellement venus vers elle. De plus, le courtier est capable de convaincre le souscripteur d’acheter d’autres produits bancaires en plus de l’offre de prêt dans le cadre des négociations :

• L’assurance-emprunteur ou assurance crédit ;
• L’assurance multirisque-habitation ;
• La domiciliation des comptes bancaires dans l’établissement bancaire prêteur.

En contrepartie, la banque lui permet d’obtenir des offres avantageuses pour ses clients. Le courtier est généralement rémunéré par l’organisme de crédit à hauteur de 1 % du montant emprunté. Ce montant doit être inclut dans le TAEG ou TEG (Taux Annuel Effectif Global ou taux Effectif Global). Dans le cadre de sa mission, il peut aussi réclamer des honoraires au client selon une grille tarifaire établie en fonction des dossiers. C’est notamment le cas lors :

• d’un accompagnement du client sur l’ensemble du parcours de souscription ;
• d’une négociation plus serrée avec l’établissement prêteur ;
• de l’élaboration d’un montage financier complexe ;
• du suivi du remboursement, etc.

Notez que ce professionnel du courtage en immobilier a l’obligation de répondre à une réglementation très stricte qui encadre l’exercice de son métier. Il doit être immatriculé au Registre unique des Intermédiaires en Assurance, Banque et Finance (ORIAS). Son statut est celui d’intermédiaire en opérations de banque et services de paiement (IOBSP).

Récapitulons les avantages de passer par un courtier immobilier :

• un gain de temps : l’emprunteur n’a pas à réaliser lui-même les démarches auprès de tous les établissements ;
• un gain d’argent : le courtier est principalement rémunéré par la banque ;
• un gage de qualité : l’emprunteur obtient des conditions sur-mesure avec un taux d’emprunt optimal selon son dossier.
  

  Comment choisir un bon courtier ?

Entre un courtier indépendant et un gros réseau de courtage, la différence est ténue en termes de résultats. Dans les deux catégories, comme dans toutes les professions, certains techniciens, mieux formés, plus expérimentés et plus pédagogues, obtiennent de meilleurs résultats que d’autres. Il n’y a pas de règle sinon évidemment la mèche serait déjà vendue !

Le bouche-à-oreilles demeure tout de même une garantie. Par contre, la méfiance est de mise au sujet des annonces qui pullulent sur la toile. Fuyez les pseudo-experts qui prétendent vous décrocher le parfait financement sans même avoir examiné le début du commencement de votre dossier. Et détalez quand d’autres vous demandent une commission avant même d’avoir signé l’acte chez le notaire.

Cela contreviendrait à l’article L321-2 du code de la consommation qui stipule qu’aucun versement ne doit intervenir avant l’apposition de votre signature. Celle-ci n’est réservée qu’au « mandat de recherche de capitaux » qui autorise simplement le courtier à jouer le rôle d’intermédiaire en votre nom auprès des banques.

Enfin, avant toute chose, demandez le montant de la commission ou des honoraires par écrit. Le professionnel a une obligation d’information. Par contre, la commission, généralement fixée à 1 % du montant du prêt immobilier, n’a légalement aucune limite.

Voici quelques recommandations à suivre pour choisir un bon courtier en immobilier :

• Demander une preuve de son inscription sur le registre de l’ORIAS et de sa souscription à une assurance de responsabilité civile ;
• Privilégier un courtier expérimenté, dont le siège social se situe en France et non à l’étranger ;
• Observer s’il affiche en toute transparence le nom de ses partenaires et le nom du prêteur sur l’offre de crédit immobilier.
• Vérifier qu’il vous demande bien tout ou partie des pièces suivantes : pièces d’identité, livret de famille, dernier avis d’imposition, 3 ou 4 derniers bulletins de salaires, contrat de travail, papier du notaire du bien immobilier, relevés de comptes, relevés bancaires (PEL, PEA, assurance vie, PEE, livrets, etc.), etc. Ceci afin de construire votre dossier et de déterminer, si vous ne l’avez pas fait avant, votre capacité d’emprunt, de remboursement avec le calcul des mensualités et le taux d’endettement que le crédit engendrera.

En conclusion, un bon courtier est capable de négocier pour vous :

• Un crédit immobilier à taux plus intéressant grâce à son réseau, à son expertise et à ses recherches pour vous proposer des solutions de financement avantageuse ;
• Une délégation d’assurance, notamment l’assurance-emprunteur qui peut être résiliée chaque année à date anniversaire depuis le 1^er janvier 2018 ;
• La suppression des pénalités de remboursement si vous savez déjà que vous revendrez votre bien avant d’aller au bout du crédit via un remboursement anticipé ;
• Un rachat de crédit(s) : si vous pensez que les taux de prêt immobilier ont fortement baissé et que vous souhaitez procéder à une renégociation de prêt immobilier.

Source : www.banques-en-ligne.fr

 

 

 

Sur le front des taux de crédit immobilier, le début d’année s’annonce plutôt calme, selon les courtiers. Les banques, qui ont des objectifs ambitieux pour 2018, n’ont pas intérêt à augmenter leur taux. Explications.

Qui aurait pu croire qu’un record de transactions aurait été établi une année d’élection présidentielle, période d’ordinaire calme? Pas grand monde. Et pourtant, c’est bien ce qui est arrivé: près d’un million de transactions devraient être réalisées pour l’année 2017. Les taux d’intérêt, qui se sont avérés bien moins élevés que prévu, expliquent en grande partie ce résultat. Après un plus bas historique à 1,31% de moyenne pour un prêt sur 20 ans en novembre 2016, la moyenne toutes durées confondues a connu un petit sursaut pour atteindre 1,57% en août dernier, selon l’Observatoire Crédit Logement. Depuis, les taux n’augmentent plus et diminuent même pour atteindre 1,54% en novembre dernier. Un niveau supérieur au 1,38% enregistré un an plus tôt mais largement supérieur au 2,1 ou 2,2% affichés en 2015 et 2016.

Au début de l’année dernière, les courtiers immobiliers étaient en plein rush. Une remontée des taux, les Français s’étaient précipités vers leur banquier pour souscrire ou renégocier un crédit immobilier. Une hausse qui n’a donc finalement pas eu lieu. Un an plus tard, ce devrait être le calme plat, à en croire les professionnels. Pour la plupart d’entre eux, les taux ne remonteront pas. En tout cas, pas aussi brutalement que ne pourraient le craindre les potentiels emprunteurs.

Les banques cherchent à rester attractives pour commencer cette année dans les meilleures conditions, dans un contexte qui sera sans doute moins favorable qu’en 2017. On peut supposer notamment qu’il sera difficile de battre voire de s’approcher du record de l’année dernière. Pour Maël Bernier, de Meilleurtaux, «aucune menace de forte hausse sur les taux n’est à craindre». «Les banques n’ont pas d’intérêt à bloquer le marché en remontant fortement les taux. L’immobilier est leur seul produit d’appel pour capter de nouveaux clients. En outre, leurs marges restent confortables.»

Une décision majeure le 12 janvier

Augmenter les taux, par exemple de 0,5 point (hausse des mensualités de 70 euros), «aurait un effet psychologique beaucoup plus grave» que de les laisser inchangés ou de les augmenter de 0,1 ou 0,2 point (augmentation des mensualités entre 14 et 28 euros), selon elle. Une telle hausse porterait, en effet, les taux au-delà des 2%. Une barre symbolique qui n’a plus été atteinte depuis environ deux ans.

Même constat chez Empruntis. Le courtier immobilier a constaté que le mois de janvier présente un baromètre des taux similaire à celui du mois de décembre. «Les taux sur 15 et 20 ans, les plus demandés par les emprunteurs, sont globalement stables, déclare Cécile Roquelaure, directrice des études d’Empruntis. Les banques restent attentistes: elles attendent de voir comment la demande va évoluer avec les nouvelles conditions de marchés (PTZ, APL accession, prix de l’immobilier…)».

Mais la situation pourrait toutefois évoluer en fonction d’une décision du Conseil constitutionnel: le 12 janvier, les Sages du Palais Royal se prononceront en faveur ou pas de la résiliation annuelle de l’assurance emprunteur pour les crédits souscrits avant le 22 février 2017. Un enjeu majeur pour les banques.

Source : Lefigaro.fr 

LOGEMENT Le secrétaire d’Etat à la Cohésion des territoires a annoncé ce mercredi sur RTL que le prêt à taux zéro (PTZ) serait reconduit l’an prochain « de manière plus ciblée »…

Privilégier les primo-accédants dans les zones en déficit de logement. Tel sera l’objectif du dispositif de prêt à taux zéro proposé en 2018 par le gouvernement.

Reconduction de manière « plus ciblée »

« Le prêt à taux zéro, la loi dit qu’il va s’arrêter le 31 décembre 2017 », a rappelé ce mercredi sur RTL le secrétaire d’Etat à la Cohésion des territoires, Julien Denormandie. « On le reconduira de manière plus ciblée, c’est-à-dire pas de la même manière partout sur le territoire (…), là où il est le plus nécessaire pour les Français » c’est à dire « dans les zones tendues », où la demande de logements excède fortement l’offre, a-t-il poursuivi.

Principal outil de soutien public à l’accession sociale à la propriété, le PTZ a été distribué plus largement en 2016 : la majorité précédente a assoupli ses critères d’attribution, notamment en relevant les plafonds de revenus des ménages éligibles pour les aligner sur ceux du logement intermédiaire.

Quelque 120.000 ménages ont ainsi bénéficié d’un PTZ l’an dernier, soit deux fois plus qu’en 2015, pour un coût annuel d’environ 800 millions d’euros pour l’Etat.

La nouvelle « stratégie » pour le logement dévoilée le 22 septembre

Accordé aux ménages primo-accédants sous conditions de ressources, le PTZ a également été réintroduit dans l’immobilier ancien, sous conditions de travaux.

Cette aide publique a contribué à relancer la construction de logements neufs en France , depuis deux ans, tout comme l’avantage fiscal dit « Pinel », dans un contexte de taux de crédit immobilier historiquement bas qui soutient grandement le secteur.

Le « Pinel » est un énième dispositif  (après le Scellier, le Duflot…) accordé aux particuliers qui achètent un logement afin de le louer, pour un coût de 360 millions d’euros par an pour les finances publiques.

Le gouvernement a repoussé au 22 septembre la présentation de sa « stratégie » pour le logement , l’un des trois secteurs, avec le transport et l’emploi, devant générer le plus d’économies au sein d’un projet de loi de Finances 2018 qui en prévoit au total vingt milliards d’euros.

Source : 20 minutes avec AFP